¿Donar la vivienda en vida o esperar a la herencia?

Guía Completa: ¿Donar la vivienda en vida o esperar a la herencia?

En el mercado inmobiliario actual, la «herencia en vida» se ha convertido en la vía principal para que las nuevas generaciones accedan a su primera vivienda. Sin embargo, lo que parece un regalo generoso puede convertirse en un laberinto fiscal si no se planifica bien.

Analizamos los puntos clave que todo propietario debe conocer antes de pasar por el notario.

1. El «Triángulo de Impuestos» en una Donación

Cuando se dona un inmueble, no solo paga el hijo (donatario), sino que el padre (donante) y el ayuntamiento también entran en la ecuación.

• Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): Lo paga quien recibe la casa. Depende totalmente de la Comunidad Autónoma. Mientras en Madrid o Andalucía la bonificación es del 99% (pagando calderilla), en regiones como Asturias o Castilla y León la factura puede ser de miles de euros.
• El IRPF (La «trampa» del donante): Para Hacienda, donar una casa es como venderla. Si el valor actual es mayor al que compraste, el donante debe pagar entre un 19% y un 26% por esa ganancia.
  • Excepción vital: Si tienes más de 65 años y donas tu vivienda habitual, estás exento de este pago.
• Plusvalía Municipal (IIVTNU): Es el impuesto por el incremento del valor del terreno. Lo paga siempre el hijo (el que recibe). Ojo: si se demuestra que el terreno no ha subido de valor, se puede evitar el pago.

2. El Valor de Referencia de Catastro: Tu nuevo «Socio»

Desde 2022, ya no declaras el valor que tú quieras. Hacienda impone el Valor de Referencia de Catastro.

• ¿Por qué importa? Es la base mínima para calcular todos los impuestos anteriores.
• Estrategia de venta futura: Si el hijo planea vender la casa en un par de años, a veces conviene declarar un valor un poco más alto (si la bonificación autonómica lo permite). Así, cuando la venda, la «ganancia» será menor y pagará menos IRPF en su declaración de la renta.

3. Donar Dinero vs. Donar la Casa

Si tu objetivo es ayudar a tu hijo a comprar un piso, tienes dos vías:

1. Donar el dinero: El impuesto se paga donde reside el hijo. Es ideal si el hijo vive en una comunidad con alta bonificación (como Madrid).
2. Donar la casa directamente: El impuesto se paga donde esté el inmueble, sin importar dónde vivan padres o hijos.

Dato Clave: Los bancos están obligados a informar a Hacienda de cualquier transferencia superior a 3.000€. No intentes camuflar una donación como un «regalo de cumpleaños» si la cifra es alta.

4. La alternativa: El Préstamo a Interés Cero

Si quieres evitar el Impuesto de Donaciones, puedes redactar un contrato de préstamo privado.

• Ventaja: Está exento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
• Obligación: Debe haber un calendario de devolución real. Si el hijo nunca devuelve el dinero, Hacienda lo considerará una donación encubierta y aplicará sanciones graves.

5. Los 30 días de Oro

El plazo para liquidar los impuestos tras la firma ante notario es de 30 días hábiles. Si se te pasa el plazo, podrías perder las bonificaciones autonómicas del 99% y tener que pagar el impuesto íntegro, además de recargos.

Conclusión para propietarios

Antes de donar, haz números. A veces, esperar a la herencia tradicional es más barato, pero si el donante tiene más de 65 años y vive en una comunidad bonificada, donar en vida es la forma más eficiente de movilizar el patrimonio familiar.

¿Estás pensando en donar una propiedad o necesitas valorar tu vivienda para planificar una herencia? En casaprecio.com te ayudamos a conocer el valor real de mercado de tu inmueble para que tu planificación fiscal sea perfecta.

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