El fin de la ‘Golden Visa’ y la escalada de precios disparan la venta de viviendas de lujo en España
El mercado inmobiliario de alto standing en España vivió un año histórico y convulso en 2025. La combinación de la eliminación de los visados de oro (golden visa), la subida generalizada de los precios y la constante demanda de los compradores europeos generó una «tormenta perfecta» que llevó las transacciones de viviendas de más de 500.000 euros a su récord histórico.
En total, los compradores extranjeros firmaron 97.480 operaciones, de las cuales casi 12.000 superaron el medio millón de euros (un 12,2% del total, frente al 10,8% del año anterior).
El «esprint final» de los compradores extracomunitarios
La principal causa de este repunte fue el anuncio del fin de la golden visa, el mecanismo legal vigente desde 2013 que permitía obtener la residencia en España a ciudadanos de fuera de la Unión Europea a cambio de invertir al menos 500.000 euros en inmuebles.
Ante el cierre definitivo de esta vía el 3 de abril de 2025, los inversores extracomunitarios aceleraron drásticamente sus compras durante el primer trimestre del año para aprovechar la última oportunidad legal. El impacto de su desaparición fue inmediato: tras finalizar el programa, las compraventas de este perfil de comprador se desplomaron un 30% (pasando de 1.713 operaciones en el primer trimestre a 1.205 en el segundo). Sin embargo, el fuerte impulso de los primeros meses logró inflar las estadísticas del conjunto del año.
Subida de precios y el papel de los compradores europeos
Más allá del fin del visado, el mercado de lujo se vio impulsado por otros dos factores clave:
- El encarecimiento de la vivienda: El precio medio en España se disparó un 9,5% en 2025 (alcanzando los 2.284 €/m²). Esto provocó que muchas viviendas que antes rondaban los 400.000 euros superaran la barrera del medio millón de forma natural, especialmente en capitales y zonas de costa.
- La fidelidad de la UE: Mientras los extracomunitarios frenaron sus compras tras abril, los ciudadanos de la Unión Europea (alemanes, franceses y holandeses) mantuvieron el ritmo. En el balance anual de casas de más de 500.000€, los comunitarios representaron el 53% de las compras, frente al 47% de los de fuera de la UE.
Radiografía por Comunidades: Dos realidades muy distintas
El comportamiento del mercado inmobiliario premium se dividió claramente según la región:
- Baleares (Liderazgo europeo): Se consolida como el epicentro del mercado de alto valor. El precio medio roza el doble de la media nacional y casi el 30% de las casas son compradas por extranjeros. Es un mercado eminentemente europeo: el 70,3% de las operaciones de lujo las firman ciudadanos de la UE (principalmente alemanes).
- Madrid y la España interior (Dependencia extracomunitaria): En la Comunidad de Madrid, el 24,4% de las compras extranjeras supera el medio millón, pero aquí el perfil cambia: casi el 70% son extracomunitarios. Esta dependencia es aún más radical en el interior y norte peninsular; en regiones como Aragón, Castilla-La Mancha y Castilla y León, el 100% de las viviendas de lujo vendidas a extranjeros correspondieron a ciudadanos de fuera de la UE, evidenciando el enorme peso que tenía la golden visa en esas zonas.Source: Ministerio de Inclusión Seguridad Social y Migraciones
Fuente: Ministerio de Inclusión Seguridad Social y Migraciones
¿Qué esperar a partir de ahora?
Desde el Ministerio de Vivienda celebran la caída de este tipo de operaciones especulativas, pero aseguran que «no basta con derogar las golden visa». El Ejecutivo español ya ha planteado ante la UE la necesidad de aplicar medidas de alcance comunitario para limitar la compra especulativa y estudia apoyar nuevas medidas impositivas para gravar las operaciones de los compradores extracomunitarios.
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Autor:
Roberto RG | Licenciado en ADE (Universidad Carlos III de Madrid)
Máster Universitario Profesorado en Economía y Administración de Empresas
Miembro EFPA – Asesor LCCI – Mediador de Seguros – Perito Judicial Inmobiliario
Agente Inmobiliario (RAIN) Comunidad de Madrid
